2012年3月17日，上海交通大学继续教育学院举办的《上海交通大学房地产行业发展春季论坛》迎来了络绎不绝的宾客，早早地将座位占满。作为论坛的一项重要议程，中国经济体制改革研究会副会长王德培作了主题演讲。当王德培登上演讲台之际，全场立刻响起阵阵热烈的掌声。无论是房地产业专家、还是开发商的和高层人士，都对这场演讲显示出浓厚的兴趣。论坛尚未启幕，台下已经座无虚席，这在普通大会上是难得一见的。因为，王德培谈的是2012年“两会”房地产市场调控的大局。

讲座还未开始，现场已经座无虚席

一、如何理解“合理房价”含义    

    王德培一开始就告知大家：“2012年国内房地产市场“已无悬念”。因为，温总理讲得斩钉截铁：要让老百姓买得起房子！他说，当前的房价问题确实受到热切和广泛的关注，房价问题已经逐步演变成社会问题，当然已经不是小问题了！难怪这个议题好几年都成为“两会”最受代表大会热议的问题了，2012年依然如此。

   他说，国际通常房价和市民的收入比标准是6比1。上海目前是12.4比1，深圳是16比1，房价确实“远未达到合理水平“。不过，对于中国来说究竟怎样理解“合理房价”，似乎还需要探讨。如上海的张宏铭代表认为房价降低20%“差不多”，刘明康说：“降低50%吗没问题”，谢国忠则说“应该降90%”。人们对这个“合理房价”解释颇多，确实有很大的争论。按照多数人士的见解来说，目前的房价降低30%较为合理。事实上，一些城市的一些楼盘已经降低30%了。

    现在各地都有根据自身情况推出的各自的调控政策，基本上都在中央的大框架下进行调控。不过，确实也有不少地方在进行“微调”。他讲得很风趣：芜湖的“微调”有点象“三点式”；上海的“微调”就像“彩绘”，而佛山“微调”几近达到“裸体”。不过，现在不少城市的“微调”都被纠正了。

   王德培对2012年楼市走势总的评价是“步步惊心”，对市场房价走势的评价是“夯实底部，再上台阶”。估计到明年下半年房价将稳定。    

王德培声情并茂，侃侃而谈

二、不讲“拐点”讲背景和前景济

    王德培似乎对房价的所谓“拐点”问题很反感。

他强调说，不讲“拐点”讲形势为好。只有当对整个国内外政治经济形势的背景了解清楚以后，才能更准确地了解国内房地产市场的前前后后。

  他说，“30年风水轮流转”这句话很有道理。对上海来说，从20世纪20年代开始，那时上海被称为“远东经济中心”；50年代起，上海被称为国内的“计划经济中心”；而80年代至今，上海又被称为“改革开放中心”。天然地缘条件加上人口和经济规模，这些都决定了上海地位的重要性。随着上海交通环境大为改善，未来又将成为长三角区域的窗口和经济中心。上述情况决定了上海必定还有发展时间和空间，大致推测还有30年的发展潜力。从这个角度分析的话，房地产市场在上海乃至这个长三角区域还是很有发展前途的。   

    他表示，分析房地产市场应当从以下4个“矛盾”和“变量”入手较好：一是货币的矛盾和变量、二是土地的矛盾和变量、三是社会民意的矛盾和变量、四是房价的矛盾和变量。如果能详细地解读出上述4大变量，那么对中国的房地产市场现状和未来情况也就了然于心了。王德培的演讲得到全场热烈反响，会后与会者上前同他交换名片，还向他咨询许多相关问题。

   论坛的下半场由优房网＆U行销董事长李骁领衔展开专家交流研讨，继续围绕“深度解读两会房地产”主题开展交流。

供稿：继续教育学院