讲座结束，交大海外的校友们意犹未尽，纷纷抓住宝贵的时间交流提问。

【提问】：叶博士，您好，刚才说地方政府为了摆脱土地财政有两种税收对冲办法，一种是房产税，还有一种是资本利得税。我们知道房子造好了以后有三种情况：一自住，二空置，三出租。在外国有空置税，我想问一下叶博士中国有没有可能推出空置税来对地方财政给予一定的支持？

 【叶檀】：我当然希望推出空置税，因为中国房地产实际上浪费太多了。在房地产税收领域我是坚决的支持派，我认为应该推出空置税。但你想想我们现在连房产税推出都这么困难，而且其他城市并不跟进，房产税即便推出了也比较温柔，你怎么还能够希望推出空置税呢？空置税是利益集团向自己开刀，这基本上不太可能，我们保持一个美好的愿望，继续呼吁吧！

 【提问】：叶老师，您刚才说到金融杠杆撬动了高房价。我是交大海外金融工程师班的，也在投资期货、股票等，把房地产市场和金融市场当作一般的交易市场来看，我们知道中国股票市场没有杠杆，期货市场大概有10倍的杠杆，外汇市场可能有上百倍的杠杆。有的没有杠杆，有的有杠杆，那股票不是也从1千点涨到6千点吗，然后由6千点跌到1600多点，我认为杠杆不是价格涨跌的动力学原因。请解释一下。

 【叶檀】：你提出了根本置疑，金融杠杆不是一个根本动力的原因。但你有没有想过：一、金融货币泡沫和金融杠杆是任何一个投资品市场都不可或缺的前提条件。如果你没有一个非常宽松的货币环境，货币处于紧缩状态，不能想象任何一个投资品市场能处于牛市阶段，这是基本不可能的。二、金融杠杆对于市场有一个撬动作用，在西方表现特别明显。比如对冲基金有一个非常大的撬动作用，包括1929年时那么可怕，主要是因为当中的杠杆作用。你不要忘记一点：我们的贫富差距非常大，我在研究房地产市场时把贫富差距彻底地考虑进去，也就是说只要1%的人掌握40%以上财富，这时候预期就变得非常重要。只要在一个房地产市场投资者占据30%时，这个房地产市场一定会往泡沫的方向走，是投资者的预期造成的。一方面看到没有杠杆，股票市场没有杠杆，但另外一方面我们别忘了我们广义货币发行量近十年来的增速。也就是说，虽然我们没有杠杆，但我们的广义货币发行量和社会融资总量所产生的现金已经足以撬动这个市场。可以做一个假设，如果以现在的广义货币发行量来加上十几倍，或者几十倍杠杆的话，我们的资本市场会往哪一个方向走？所以，我认为股票市场除了融资融券以外，还应该有做空机制，否则以后股票很难做。谢谢！

【提问】：叶老师，您好！非常高兴能够在这里听您的讲座。我是做温泉的，因为我现在90%以上都是房地产开发，涉及到温泉商业地产、温泉住宅地产、温泉旅游地产，甚至休闲旅游度假村。但很多开发商一圈几千亩地，圈了以后他们经过市场调查，来买的人是当地的人吗？不是。都是投资者。所以我非常困惑，经济发展到一定的阶段，休闲旅游地产，或者带有休闲健康向上的地产可能会好一点。想听一下叶老师的指点，比如温泉地产会不会也有所发展？谢谢。

【叶檀】：提的是一个非常具体的问题。我想说的是，未来从我们可预见的几年之内无论是美国也好，还是中国，货币依然会处于一个比较旺盛的阶段。从这个角度来说我认为房地产虽然趋势是向下的，但不认为拐点会有一个大幅向下的过程，是从货币得出的结论。温泉地产也是这样，主要取决于你拿地的成本。我们现在这个社会是一个金融资本主导的市场，所以不管是温泉的占据，还是包括水源的占据，包括中药材的占据现在都是金融资本正在控制整个链条。所以我认为现在之所以跑马圈地，一个是为了对冲未来通胀的风险，二是在对冲风险过程当中通过占据温泉，或者类似于这样的资源，然后使得只有的资产未来可以增值。从现在来看，这是一个主流趋势。我认为还是可以做的，但关键问题是你自己的资金链是不是能够保持，这是最重要的。

【提问】：叶老师，有两个问题想问一下，叶老师，刚才您演讲当中提到企业债的问题，想问一下企业债支持保障房建设已经获批了，您觉得对保障房的资金缺口有多大作用。二、企业债是否能够被社会资金认可、认购，对民间资本的吸引力有多大。一些金融机构的热情不是很高，您认为制约因素有哪些？谢谢。

【叶檀】：您说的保障房这一块是大家最近很关心的问题，大家都在支持保障房。但也不能乱做，有几个东西是可以看到的。一、保障房一定会发债。二、得到投融资平台一定会以这个借口来发债。债务这一块肯定是一团糟，最后保障房这笔债务到底由谁来支付？我相信由纳税人来支付。我们知道保障房实际上它的平均收益大概就在3%左右，如果你的保障房收益如此之低，保障房发债的话债券的收益率是多少，如果高于3%的话，想不出来他怎么偿还，如果要压低的话货币流动性要大，货币流动性大的话说明我们处于一个通胀的境地，所以是两难举措，是不可能完成的任务。

                                  供稿 海外教育学院